Продажа квартиры – ответственный шаг, поэтому подготовиться к нему лучше заранее. Обычная сделка не требует большого количества документов, однако важно корректно их оформить, а также учесть особенности случаев продажи ипотечного жилья, продажи квартиры, находящейся в совместной собственности и другие особенности.
В общем случае, когда продавец является собственником квартиры, а покупатель приобретает ее не в кредит, а за наличные, т.е. совершается обычная продажа, полный пакет документов будет небольшой:
- Паспорт собственника жилья.
- Свидетельство о собственности на жилое помещение.
- Стандартная форма договора купли-продажи.
- Передаточный акт вместе с квитанциями о погашении всех счетов.
- Наряду с квитанциями понадобится выписка из лицевого счета. В ней отражается факт отсутствия задолженности за коммунальные услуги.
- Технический паспорт помещения.
- Выписка из ЕГРН – она подтверждает, что квартирой действительно владеет продавец на законных основаниях, а также факт того, что на жилую площадь претендуют другие граждане либо то, что она находится в залоге под кредитные обязательства.
Паспорт и свидетельство о собственности
Это базовые документы необходимые для продаже квартиры, которые предоставляются в такой сделке. Предоставляются оригиналы и копии паспорта (главная страница и страница с действующей регистрацией), а также свидетельство о регистрации права собственности на продаваемую квартиру (оригинал и копия). Все копии заверяются нотариально.
Свидетельство может выглядеть по-разному, поскольку за последнее время официальные бланки многократно менялись.
Если собственников в квартире несколько, соответственно, они должны присутствовать на сделке все лично или в лице своих представителей – доверенных лиц. В этом случае потребуются паспорта всех граждан и все свидетельства о собственности, в которых указывается общий объект (квартира) и конкретный размер доли. Такая необходимость часто возникает, когда совершается продажа комнаты в квартире.
Договор купли-продажи квартиры: образец 2018 года
Наиболее часто для совершения сделки продажи применяются стандартные бланки договоров, которые можно легко скачать и распечатать.
При заключении договора во время передачи денежных средств важно не забыть о расписке, которую покупатель давал продавцу вместе с залогом. Залог является гарантией того, что покупатель действительно купит квартиру. Когда сделка состоялась, то передается вся остальная сумма и расписка.
Важно убедиться, по факту (на основании документальных доказательств) на момент совершения сделки в квартире действительно никто не проживает, и что никто из третьих лиц не претендует на эту площадь. Этот пункт обязательно должен присутствовать в любом договоре о продаже жилья (выделен желтым).
Если требуется грамотно составить документ для продажи квартиры и указать особые условия, прописав их юридически грамотно, лучше обратиться к нотариусу. При этом необходимо оплатить пошлину, размер которой напрямую зависит от суммы сделки (указано в таблице).
Договор купли-продажи любого объекта недвижимости приобретает юридическую силу не с момента подписания и не с момента регистрации у нотариуса, а только с того дня, когда он будет зарегистрирован в соответствующих государственных органах.
О том, как корректно составить документы, какие нюансы учесть в первую очередь, можно узнать из видео:
Акт приема-передачи объекта: образец 2018 года.
Наряду с договором обычно сразу составляется и подписывается передаточный акт. Он выполняет 3 важные функции:
- Отражает факт передачи квартиры от одного собственника к другому.
- Отражает факт отсутствия претензий к техническому состоянию помещения.
- Отражает конкретные претензии к состоянию квартиры, если таковые имеются.
По сути, документ нужен для того, чтобы подтвердить, что помещение передано, и зафиксировать, в каком состоянии оно досталось новому владельцу.
Чаще всего в Акте отражаются и такие важные моменты:
- факт передачи ключей;
- факт передачи документов, подтверждающих, что прежний собственник не имеет никаких задолженностей по коммунальным и иным платежам, например, за интернет и кабельное телевидение (выделено желтым);
- факт передачи денежных средств за квартиру в полном объеме и соответственно, отсутствие у сторон любых материальных претензий друг к другу.
Из этого перечня признаваемых фактов видно, что на самом деле Акт приема-передачи жилья – это очень важный документ во время совершения сделки по продаже квартиры. Прежде чем его подписывать, нужно обратить внимание на то, что все описанные действия выполнены.
Часто к акту относятся как к формальности, но этот документ играет важную роль. Перед приобретением жилья покупатель имеет полное право осмотреть весь объект, отметить любые дефекты стен, потолка, пола, коммуникаций и в случае покупки зафиксировать их именно в этом документе.
Подтверждает факт отсутствия задолженности продавца по всем коммунальным платежам.
Чтобы получить выписку, нужно предоставить паспорт и оригинал свидетельства о собственности на жилье. Получить документ можно несколькими способами:
- личным обращением в управляющую компанию, которая обслуживает дом (так будет быстрее);
- личным обращением в Администрацию по месту нахождения квартиры либо в Многофункциональный центр (в последнем случае срок может увеличить на 1-2 рабочих дня);
- с помощью онлайн-заказа на портале государственных услуг.
Документ предоставляется бесплатно. Сроки оформления – 2-3 рабочих дня, но при подаче заявки в онлайн-режиме может занять до 5 рабочих дней .
Наличие задолженности по квартире – серьезное препятствие для ее продажи. Все коммунальные долги отражаются в документе выписке из лицевого счета, которая предоставляется во время регистрации сделки продажи квартиры. Поэтому оплатить их перед этим обязательно.
Этот документ не требуется непосредственно во врем регистрации сделки государственными органами. Тем не менее, при совершении продажи жилья покупатель имеет право потребовать его у продавца. Если такой бумаги нет, можно заказать ее теми же способами, что и выписку из лицевого счета, но личное обращение нужно сделать БТИ.
В документе содержится 2 раздела:
- Точное описание жилого помещения (адрес, площадь, особенности систем водоснабжения, отопления, материал стен и т.п.).
- Подробный чертеж квартиры с точным указанием всех размеров, внутренних стен, дверей, нежилых частей.
Документ предоставляется платно, обычно от 1 до 2 тысяч рублей с учетом госпошлины. Срок изготовления – до 15 рабочих дней. Если требуется быстрее, можно сделать его в фирме, которая занимается оказанием соответствующих услуг. Тогда технический паспорт можно получить буквально в тот же день или на следующий.
Выписка из ЕГРН
Документ нужен для того, чтобы покупатель квартиры был уверен, что квартира действительно зарегистрирована на собственника, и что никаких обременений на нее нет.
Выписку можно получить:
- через личное обращение в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр;
- через личный кабинет на странице Росреестра.
Сроки предоставления услуги 3 рабочих дня, стоимость – 300 рублей . Если документ заказывается онлайн или через Многофункциональный центр, возможно увеличение срока еще на 2 рабочих дня.
Особенности получения документов, которых может не оказаться у продавца при продаже жилья, представлены в таблице.
Рассмотренные документы предоставляются во всех случаях продажи жилья. Их достаточно, если собственником является одно совершеннолетнее лицо, а продавец приобретает квартиру за наличные средства, т.е. совершается типичная сделка..
Возможны и иные варианты:
- квартира была приобретена во время брака;
- собственник – несовершеннолетнее лицо (либо он является сособственником наряду с совершеннолетним владельцем);
- квартира, которая продается, находится в качестве залога в связи с тем, что ее брали в ипотеку;
- с другой стороны, покупатель и сам может приобретать жилье не за наличный расчет, а в ипотеку.
Ниже детально рассматривается каждая ситуация.
Квартира была приобретена во время брака
Если жилье оформлено на 1 из супругов, и квартира была приобретена до брака, то собственник вправе распоряжаться жильем самостоятельно по своей воле.
В случае, когда квартира была куплена во время совместной жизни все дальнейшие операции, в том числе продажа, требуют соответствующего письменного согласия супруга. Оно составляется у нотариуса и в обязательном порядке заверяется.
Присутствие супруга во время самой сделке по продаже помещения не требуется. При этом получение согласия нужно в любом случае – даже если квартира оформлена только на мужа или только на жену.
Владелец – несовершеннолетний
Если квартира записана на ребенка, не достигшего 18 лет, а также в тех случаях, когда на него оформлена любая доля в этой квартире, требуется согласие, которое дается со стороны органов опеки. Документ составляется в письменной форме и подписывается соответствующим представителем органа.
Лучше заказать согласие заранее, поскольку на его изготовление уйдет не менее 2-3 рабочих дней. В ряде случаев сроки могут сильно увеличиться. Это наблюдается особенно часто, когда покупка нового жилья предполагается в деревне или новый дом будет меньше по площади, чем старая квартира. Тогда родители должны доказать, что новые условия не ухудшат жизнь ребенка:
- например, переезд в деревню пойдет на пользу здоровью ребенка;
- в деревне новый дом будет больше по площади, соответственно, бытовые условия жизни ребенка улучшатся.
Для этого органы опеки могут запросить дополнительные документы – например, справки от врача о том, что несовершеннолетний страдает заболеваниями, при которых жизнь в сельской местности будет предпочтительнее, чем в городской.
Присутствие ребенка на сделке обязательно, если ему исполнилось 14 лет. До этого возраста он может не участвовать в самой продаже.
Продаваемая квартира находится в ипотеке
Это довольно распространенная ситуация, которая часто встречается в юридической практике продажи квартир. Продажа жилья, которое находится в обременении (в данном случае под залогом) возможна. При этом существует 3 варианта такого случая:
- Квартира продается за наличные деньги.
- Квартира продается покупателю, который намерен приобрести ее в ипотеку.
- Квартира продается при содействии со стороны банка, где была взята ипотека.
Обычная продажа квартиры, находящейся в ипотеке
Такая ситуация вполне возможна. Ее можно рассмотреть на примере: у владельца жилья имеется непогашенная часть долга по ипотечному кредиту 1 млн рублей, в то время как стоимость квартиры 3 млн рублей. В этом случае:
- Гражданин, который приобретает квартиру, отдает бывшему владельцу 1 млн рублей как залог.
- Продавец обязуется передать этот залог в банк для полного погашения текущей задолженности.
- Затем обременение официально снимается, и покупатель передает продавцу оставшиеся 2 млн.
В общем виде, когда продается квартира, которая была взята в ипотечный кредит, последовательность действий такая
- Собственник жилья направляет письменное и устное уведомление в банк о том, что он намерен поставить обремененное жилье на продажу.
Продажа ипотечной квартиры без уведомления невозможна не только с точки зрения закона, но и распространенной юридической практики. Такие случаи легко расследуются, в результате чего владелец может понести ответственность, вплоть до уголовной.
- Намерение продать квартиру обычно нужно хорошо обосновать. Такая ситуация может быть связана с переездом, с тяжелыми жизненными обстоятельствами, которые лучше всего подтвердить буквально. Дело в том, что большинство банков стараются извлечь максимальный процент из кредита, поэтом с большим нежеланием идут на досрочное погашение.
- Далее необходимо выставить помещение на продажу и приступить к поиску потенциальных покупателей.
- Когда покупатель будет найден, то ему передается задаток, который в данном случае составляет ровно ту сумму, которую собственник должен банку.
- Происходит регистрация сделки, задолженность официально снимается.
- Продавец получает всю остальную разницу от покупателя, заключается сделка и регистрация нового собственника.
При передаче задатка в таких сложных случаях лучше всегда составить договор задатка. Если нет соответствующего опыта, необходимо обратиться за юридической помощью. В договоре важно четко прописать все действия с денежными средствами: кто, какую сумму, в какие сроки и на каких условиях передает деньги.
Ипотечная квартира приобретается в ипотеку
Это значит, что и покупатель не располагает наличными, и хотел бы приобрести жилье с помощью кредита. В этом случае последовательность действий следующая:
- Узнать у покупателя, сколько средств он планирует привлекать в банке, и какая сумма есть на руках наличными. Если наличные деньги в достаточном количестве, чтобы полностью погасить остаток ипотеки продавца, соответственно, это случай типичной покупки, и действовать можно как в только что рассмотренном примере.
- Если же наличных денег не хватает для полного погашения ипотеки собственника, то действовать нужно иначе.
- Уведомление банка о продаже помещения (как и в рассмотренном ранее примере).
- Когда покупатель отыщется, то он передает ему на основе договора задатка деньги, которые в сумме точно равны оставшейся задолженности (часть наличными и часть перечислением от банка, где занимает покупатель).
- В банк передается вся сумма для погашения ипотеки, после чего бывший владелец получает официальные подтверждения, что жилье больше не находится под обременением.
- Далее покупатель передает всю оставшуюся сумму, заключается сделка и регистрация нового собственника.
Содействие банка в продаже
И еще один вариант, когда банк также заинтересован продать ипотечную квартиру. В этом случае представители кредитной организации сами занимаются поиском потенциальных покупателей проблемного актива. Последовательность действий следующая:
- Уведомление в банк о намерении продать жилье.
- Банк начинает искать покупателя и подготавливать все необходимые документы.
- С покупателем подписывается предварительное соглашение, форму которого предоставляет банк.
- Далее распределение средств происходит в точно таком же режиме: задаток в качестве суммы для окончательного погашения и закрытия ипотеки, остальные деньги – наличными бывшему собственнику.
Если квартира покупается в ипотеку
В том случае, когда квартира находится в обычной собственности (не обременена), а покупатель намерен купить ее с помощью кредита в банке, предоставляются дополнительные документы:
- Предварительный договор, который стороны подписывают как гарантию того, что они действительно совершат сделку на указанных условиях.
- Расписка, в которой указано, что покупатель действительно передал продавцу заранее оговоренную сумму. Теперь собственник обязуется не искать новых покупателей, а продавец обязуется приобрести именно эту квартиру. В противном случае задаток не возвращается.
Все остальные документы предоставляются в таком же наборе.
Оформление сделки
После сбора всех необходимых документов и передачи денег, подписания договора, передачи ключей, квитанций об оплате можно зарегистрировать сделку, чтобы она вступила в законную силу.
Оформление происходит в соответствующем территориальном органе Росреестра. Присутствовать должны все лица непосредственно:
- собственник (собственники) жилья – продавец;
- если собственник несовершеннолетний и ему больше 14 лет, он присутствует вместе со своим законным представителем (родитель или опекун);
- покупатель.
Действия по покупке и продаже квартиры можно осуществить через своего представителя. Для этого составляется и нотариально заверяется соответствующая доверенность.
Схематично все ключевые этапы, из которых состоит сделка по продаже квартиры, показаны на рисунке.
Покупка недвижимости – вопрос серьёзный, и очень нежелательно что-нибудь напутать при его составлении. Сегодня этот рынок не настолько рискованный, как в 90-х, хотя ежедневно тысячи людей платят деньги агентам по недвижимости и прочим «специалистам», надеясь, что это добавит сделке «надёжности».
В этом есть значительная доля иллюзии: агент оказывает «информационные услуги», правовой и финансовой ответственности чаще всего не несёт.
Поэтому именно вам необходимо разобраться во всех документах, требующихся для сделки: это в ваших интересах.
Какие документы нужны при покупке квартиры
Недвижимость мы покупаем на первичном или вторичном рынке. Согласно закону 250-ФЗ срок регистрации договора в Росреестре – 18 календарных дней.
При покупке жилья в новостройке возможны два варианта:
- в уже сданном доме.
- Участие в долевом строительстве.
При покупке квадратных метров в сданном доме – процедура та же, что и при оформлении квартиры на вторичке.
Если же вы участвуете в долевом строительстве, то сначала регистрируется договор долевого участия, затем, после ввода здания в эксплуатацию, оформляется право собственности.
Для регистрации ДДУ от покупателя требуется предоставить:
- Заявление (бланк выдадут на месте).
- Свой экземпляр договора ДУ.
- Квиток об уплате госпошлины в 100 рублей и его копия.
При покупке квартиры на вторичном рынке большая часть документов предоставляется продавцом.
Регистрируется сделка в Росреестре (ранее – в ФРС).
Документы купли-продажи можно разделить на два пакета. Первый – те, что требуются для предоставления в Росреестр. Второй – те бумаги, которые ещё стоит запросить покупателю от продавца для большей безопасности сделки.
Список документов при покупке квартиры для предоставления в местное отделение Росреестра:
Не начинайте процедуру без проверки юридической чистоты квартиры.
Дополнительный пакет документов, необходимых при покупке
Перечень документов, не требующихся для предоставления в Росреестр, но интересных для покупателя:
Если квартира отвечает вашим запросам и вы решили дать залог за неё продавцу, то не забудьте правильно оформить договор задатка .
Если вы не уверены, что продавец предоставил вам полный пакет бумаг или сомневаетесь в их подлинности, то доверьте проверку документов юристу, специализирующемуся на сделках с жилой недвижимостью.
Доверенность на покупку квартиры
Купить квартиру может доверенное лицо.
При этом покупка может производиться по генеральной доверенности или по доверенности с ограничением действий.
Оформление документа происходит у нотариуса. Для того, чтобы оформить доверенность необходимо предоставить паспорта доверителя и доверенного, документы на квартиру (обычно достаточно свидетельства на право собственности и документа, на основании которого этот объект принадлежит собственнику).
Стоимость оформления доверенности зависит от степени родства. Например, доверенность на супруга обойдется дешевле, чем на агента по недвижимости.
Жилое помещение может продаваться через доверенное лицо, например, если продавец живет за рубежом. В таком случае необходимо:
- Внимательно изучить содержание доверенности (есть ли у доверенного лица право на продажу, и на каких условиях он может осуществлять сделку).
- Желательно запросить у нотариуса, заверявшего документ, действительно ли он выдавался.
- Постараться убедиться в том, продавец на момент сделки жив и находится в здравом уме.
При покупке квартиры через доверенное лицо продавца не стоит прописывать сумму сделки ниже реальной: велик риск того, что продавец опротестует сделку в суде, мотивируя тем, что его интересы были нарушены (цена, например, в 2 раза ниже рыночной).
Продажу признают неправомерной и вам вернут сумму, проставленную в договоре.
Согласие супруга на покупку квартиры
После 01.03.2013 согласие мужа или жены на покупку квартиры получать не требуется.
1. Инвестконтракт
В нем прописываются условия строительства жилого комплекса. Там же указываются обязательства компании, выполнение которых необходимо для введения дома в эксплуатацию.
В этом документе обозначаются и объемы социальной нагрузки, сроки выполнения обязательств. Большая социальная нагрузка может стать препятствием в передаче недвижимости покупателю. При оценке собственного положения учитывайте состояние финансов застройщика.
2. Проектная декларация
Ее размещают на сайте или предоставляют по вашему требованию. В ней содержатся реквизиты документа, устанавливающего права собственности на объект недвижимости, информация о собственнике участка земли, на котором ведется строительство. Также в декларации указывается кадастровый номер, данные о сроках ввода ЖК в эксплуатацию, общие сведения о строящемся объекте, информация о финансовом положении компании и рисках, которые могут возникнуть при заключении договора.
3. Проектная документация
Содержит основную информацию об архитектурных особенностях объекта недвижимости, принятых застройщиком функционально-технологических решениях, конструктивных особенностях.
4. Разрешение на строительство
Подтверждение соответствия проектной документации основным требованиям, изложенным в градостроительном регламенте. Обратите внимание: эта бумага оформляется на то же юридическое лицо, что и остальные.
5. Свидетельство о собственности на землю
Документ, разрешающий использование земельного участка для многоквартирной застройки (возведения многоэтажного жилого комплекса). Может содержать сведения о том, что земля находится в аренде у компании. Не покупайте недвижимость в ЖК, расположенном на территории заповедников, заказников или других природоохранных зон – такой дом может пойти под снос.
6. Поручительство (договор с СК)
С 2015 года этот документ – в числе обязательных. Каждый застройщик должен заключить соглашение со страховой организацией. Если его объявят банкротом, поручитель выплатит покупателю компенсацию в полном объеме. Страховка от приличной фирмы говорит о надежности компании.
При регистрации ДДУ необходимо не только проверить статус СК, но и произвести оценку предоставленных обеспечительных мер, проверить условия заключаемого договора.
7. Выписка из ЕГРП
Из этого документа вы узнаете, кто является собственником земли, увидите, кто приобрел жилплощадь в строящемся ЖК (при покупке квартиры по договору долевого участия). Для получения выписки необходимо заплатить госпошлину – 400 р.
8. Регистрационные и учредительные бумаги
Вам нужно сверить номер в налоговой, ОГРН и адрес юридического лица – в идеале вся информация должна совпадать. И разрешение на строительство, и земельный участок должны быть оформлены на застройщика.
Часто на квартирах зарабатывает не только компания – возникает риск приобретения недвижимости от мошенников. Сведения можно проверить, подняв выписки из ЕГРЮЛ, ЕГРН.
Не забывайте, что оплата по заключенному соглашению должна быть произведена после регистрации договора долевого участия и на реквизиты компании, а не третьих лиц.
9. Баланс (за 3 года)
Проверьте прибыль, убытки, сравните дебиторскую и кредиторскую задолженности. Если чаша весов склоняется в сторону убытков, застройщику может не хватить средств для завершения возведения объекта.
10. Форма договора
В соглашении должны быть перечислены условия сделки с компанией. С 2004 года покупка недвижимости возможна по договору долевого участия. Остальные формы (например, вексельные схемы) не так надежны – все они могут расцениваться как попытка застройщика обойти закон.
11. Допуск СРО (разрешение на строительство, подтверждающее соответствие жилья требованиям нормативных документов)
Возведение жилых домов без такого допуска станет причиной привлечения застройщика к административной ответственности. Обращаем внимание на срок действия свидетельства о допуске.
12. Заключение проектной документации
Проверяем факт проведения государственной экспертизы, соответствие документации основным требованиям.
При покупке квартиры покупателю необходимо подготовить внушительный пакет документов. Эти документы для заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестра должны предоставить как покупатель, так и продавец. Какой пакет документов будут необходим определяется особенностями сделки и зависит от множества факторов.
Многие покупатели недвижимости допускают ошибки при подготовке необходимого пакета документов. Предлагаем ознакомится с особенностями оформления и видами документов.
Основной перечень документов
Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента регистрации перехода права собственности в Росреестре. Это означает, что покупатель квартиры становится полноправным собственником не при подписании договора, а при внесении изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Для этого покупателю (с обязательным участием продавца) необходимо собрать пакет документов. Ниже представлены документы, которые могут потребоваться при оформлении сделки покупки квартиры:
Паспорта
В целях подтверждения личности граждан и внесения соответствующих изменений в ЕГРН предъявляются копии и оригиналы паспортов каждого лица, участвующего в сделке. Если продавца, покупателя или одновременно обоих участников представляет доверенное лицо, то прилагается нотариально заверенная доверенность с указанием всех полномочий и его паспорт.
Свидетельство о праве собственности
С 15 июля 2016 года привычное свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость, не используется в обороте. В качестве его замены применяется расширенная выписка из ЕГРН. Чтобы сократить сроки на ее получение и максимально ускорить проведение сделки, рекомендуем вам воспользоваться электронным сервисом «КТОТАМ.ПРО».
Договор купли-продажи
Он составляется в 3-х экземплярах - по одному оригиналу для участников сделки (продавца и покупателя) и один для предъявления в Росреестр.
Обязательные пункты договора:
- дата и место подписания;
- сведения о продавце и покупателе;
- выражение воли сторон;
- описание недвижимого имущества;
- информация о государственной регистрации прав продавца;
- стоимость жилого помещения;
- сроки и порядок внесения оплаты;
- сведения об отсутствии прописанных жильцов;
- информация о том, что на имущество не притязают третьи лица.
Отсутствие одного из перечисленных пунктов - основание для признания договора ненадлежащим документом и отказа в его регистрации. К договору обязательно прилагается акт приема-передачи квартиры, подтверждающий реальное исполнение обязательств.
Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов
Выдается отделением налоговой службы по месту проживания на основании заявления и паспорта. Если фамилия налогоплательщика изменялась, прилагается соответствующий документ (например, свидетельство о заключении или расторжении брака). Период действия справки - 6 месяцев со дня получения.
Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке
Выступая основанием права собственности продавца на недвижимое имущество, они необходимы при покупке квартиры и перерегистрации права. В качестве правоустанавливающих документов могут использоваться договора:
- купли-продажи,
- мены,
- дарения,
- ренты.
- свидетельство о праве на получение наследства,
- вступившее в силу решение суда о признании права на квартиру,
- постановление ОМСУ о предоставлении недвижимости.
Главное условие - документ должен быть зарегистрирован в установленном порядке, а сведения о нем должны быть внесены в базу ЕГРН.
Выписка из ЕГРН
Ее предъявление необходимо при продаже недвижимости, если объект не состоит на кадастровом учете либо при проведении в квартире перепланировки. Если сведения о квартире уже внесены в Росреестр, то предоставлять выписку не требуется.
Внимание! Технические паспорта для заключения сделки не нужны - с 2008 года они формально и фактически утратили свою юридическую силу.
Заказать выписку из ЕГРН
Письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки
Покупателю необходимо убедиться, что в пакет документов включено согласие мужа либо жены продавца квартиры. В противном случае сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласие обязательно удостоверяется в нотариате при предъявлении паспорта.
Копия финансово-лицевого счета
Фактически представляет собой справку, подтверждающую отсутствие задолженности по внесению квартирной платы. За оформлением документа обратитесь к бухгалтеру управляющей компании по месту регистрации, в МФЦ (многофункциональный центр) или в кассу ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра).
Выдача копии лицевого счета производится на основании паспорта и свидетельства о праве собственности на недвижимость (либо выписки из ЕГРН). Период действия справки об отсутствии долга - 10 дней с момента ее получения.
Справка с указанием оценочной стоимости недвижимого имущества
В справке указывается инвентаризационная стоимость квартиры и дата ее выдачи. За получением этой бумаги обратитесь в МФЦ или напрямую в БТИ, составив заявление и приложив к нему паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость.
Процедура оценки занимает не менее 2-3 недель. Специалисты из БТИ проводят полное обследование объекта недвижимости: измеряют площадь, рассчитывают стоимость квадратного метра, оценивают общее состояние жилого помещения и т.д.
Выписка из домовой книги
Содержит информацию о гражданах, проживающих в квартире. Документ выдается в паспортном столе УК либо ТСЖ при предъявлении паспорта и домовой книги, если она находится на хранении у собственника недвижимости. Срок выдачи справки - 7 дней, но обычно она оформляется в день обращения. Период действия - 14 дней с момента оформления.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры
Оно является обязательным при условии, что в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние лица. Разрешение выдается при предъявлении паспортов обоих супругов, свидетельства права собственности (выписки из ЕГРН), свидетельства о рождении ребенка и всего пакета документов на продаваемую (покупаемую) жилую площадь.
Перечисленные документы прикладываются к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Бланки и инструкция по заполнению представлены на официальном сайте Росреестра. Однако на практике заявление составляется сотрудником регистрирующего органа, а впоследствии подписывается сторонами.
Внимание! Покупателю недвижимости необходимо оплатить государственную пошлину (1000 руб.) и приложить квитанцию к заявлению.
Если право собственности продавца на объект недвижимости возникло до 1999 года и не было зарегистрировано в ЕГРП (в настоящее время заменен ЕГРН), то в регистрирующий орган дополнительно предоставляется заявление о регистрации права.
Покупка квартиры в новостройке
При приобретении квартиры в новостройке покупатель должен получить от строительной компании следующий перечень документов:
Инвестиционный контракт
В нем указаны условия строительства многоквартирного дома, обязанности застройщика и сроки для их исполнения.
Проектная декларация
Содержит сведения о собственнике земельного участка, кадастровые сведения, информацию о финансовом положении строительной компании.
Разрешение на строительство
Выдается органами местного самоуправления застройщику до начала строительных работ. Убедитесь, что в разрешении указан конкретный (ваш) объект недвижимости.
Документы на земельный участок
Застройщик должен владеть землей на правах собственности либо долгосрочной аренды. Проверьте, разрешено ли на этом участке возводить многоквартирные жилые дома.
Договор страхования
Обязательный документ с 2015 года. Страховой полис покрывает расходы строительной компании на случай ее банкротства.
Учредительная документация
Сюда входят устав компании, ИНН, протокол о назначении директора, выписка из ЕГРЮЛ. Сверьте полученные от застройщика сведения с данными, имеющимися в ИФНС. Убедитесь, что разрешения на строительство и на землю выданы именно этой организацией.
Заключение проектных документов
Содержит информацию о проведении государственной экспертизы и соответствии проекта требованиям законодательства.
Если покупка квартиры осуществляется на основании договора долевого участия (ДДУ), то он прилагается к приведенному перечню документов. В нем обязательно указываются данные об участниках (дольщике и застройщике), сведения об объекте недвижимости, сроки строительных работ и стоимость квартиры. Договор подается в Росреестр в 3-х экземплярах.
Льготные условия покупки квартиры
В данной таблице представлены возможные льготные варианты приобретения квартиры и необходимые для этого документы.
| Особенность при покупке квартиры | Перечень документов | Краткое описание |
| Материнский капитал | Сертификат о праве на материнский капитал и выписка из ПФР об остатке средств на счете. | Материнский капитал используется для внесения первоначального взноса по ипотеке, уплаты по нему процентов или для прямого перевода продавцу. Чтобы получить сертификат, потребуется предоставить в отделение ПФР заявление и паспорт |
| Молодая семья | Необходимо подать документы на участие в программе «Молодая семья», написав заявление и приложив к нему свидетельства о заключении брака и рождении детей | Возможность купить квартиру на льготных условиях (возраст супругов не должен превышать 35 лет). Количество детей в семье для участия в программе определяется на региональном уровне |
| Военнослужащие | Для покупки квартиры на льготных условиях необходимо предоставить свидетельство участника НИС | Субсидии от государства на покупку квартиры предоставляются гражданам, проходящим военную службу по контракту с ВС РФ. Условие: они должны являться участниками накопительно-ипотечной системы. Свидетельство об участии выдается военному на основании заявления и рапорта руководства военной части |
| Для ребенка | Если ребенку от 14 до 18 лет
необходимо согласие одного из родителей на покупку недвижимости. До 14 лет договор купли-продажи подписывается родителем, но от имени и в интересах ребенка. Дополнительно предъявляется свидетельство о рождении ребенка | Перечень документов на квартиру, приобретаемую для ребенка, аналогичен основному перечню, но имеет небольшое отличие в зависимости от его возраста |
Дополнительные документы
Перечень дополнительных документов, необходимых для покупки квартиры, отличается в зависимости от ее особенностей:
- Если в роли продавца выступает юридическое лицо, то прикладываются уставные документы организации.
- Если продается доля недвижимости, то предоставляется письменный отказ долевых собственников от приобретения доли либо уведомления всех собственников о продаже доли.
- Если имущество находится в ипотеке, то прилагается письменное согласие банка (залогодержателя) на проведение сделки.
- Если в квартире была проведена перепланировка, то предоставляется документ, подтверждающий ее законность.
- Если правоустанавливающим документом выступает договор дарения либо свидетельство о праве на наследство, требуется справка из ФНС об уплате налога.
Отсутствие того или иного дополнительного документа также может послужить основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.
Услуги по сбору документов на платной основе оказывают профессиональные юристы. Если вы решили самостоятельно подготовить перечень бумаг, то учитывайте следующие тонкости:
- Направляя документы на регистрацию перехода права собственности, покупатель должен убедиться, что техническое описание квартиры полностью совпадает с информацией, указанной в договоре купли-продажи.
- Объект недвижимости, приобретаемый на заемные средства по договору ипотечного кредитования, становится предметом залога банка. При регистрации права собственности на квартиру покупатель предоставляет договор залога с кредитором, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения о наличии обременения. Дополнительно сдается кредитный договор и согласие супруга на оформление ипотеки.
- Перед подачей документов в регистрирующий орган убедитесь, что они правильно составлены, не содержат грамматических ошибок, исправлений либо сокращений в адресах - вся значимая информация прописывается полностью.
Важно, что документы, составленные собственноручно, не должны подписываться карандашом или иметь дополнительные отметки на полях.
Как подать документы?
После сбора внушительного перечня документов встает вопрос об их подаче в регистрирующий орган. Существует 5 возможных вариантов этого действия:
Личный визит в регистрирующий орган.
Обратитесь в территориальный орган Росреестра, предварительно уточнив график его работы. Наиболее оптимальный вариант с точки зрения экономии времени - специалист сразу сообщит об отказе в приеме документов, если вы соберете неполный перечень или будут допущены ошибки. Дополнительно он поможет с оформлением заявления и проконсультирует по другим вопросам.
Обращение в МФЦ.
Обратите внимание: МФЦ - не регистрирующий орган. Он является посредником между сторонами сделки купли-продажи и отделением Росреестра. Недостаток обращения в МФЦ - длительные сроки (с учетом пересылки документов).
Отправление заявления и документов по почте.
Они направляются в территориальный орган Росреестра заказным письмом с описью вложения. Все копии документов и подпись на заявлении о регистрации права собственности должны иметь нотариальное удостоверение. Существенный минус - об отсутствии некоторых бумаг или ошибках в их оформлении вы узнаете не ранее, чем через 2 месяца с момента отправления.
Электронный сервис «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
Он функционирует на официальном сайте Росреестра и предоставляет возможность отправки заявления и перечня необходимых документов. Решения сотрудников регистрирующего органа о регистрации либо отказе в регистрации права собственности направляются в личный кабинет заявителя. Преимущество использования сервиса - наличие пошаговой инструкции, недостаток - необходимость заверения документов усиленной квалифицированной электронной подписью.
Через представителей.
От имен участников сделки купли-продажи могут выступать доверенные лица. При наличии удостоверяющих бумаг документы направляются ими в регистрирующий орган одним из приведенных способов. Дополнительно прикладывается нотариально заверенная доверенность с указанием полномочий и паспорт (при отправлении почтой - нотариально заверенная копия паспорта).
Выбор способа подачи документов полностью зависит от волеизъявления сторон сделки (продавца и покупателя).
Получение выписки из ЕГРН на сайте «КТОТАМ.ПРО»
Выписка из ЕГРН - документ, без которого не может быть заключен договор купли-продажи и зарегистрировано право собственности в Росреестре. С 1 января 2017 года он заменяет кадастровый паспорт, служит альтернативной свидетельства права собственности на недвижимое имущество и позволяет убедиться в добросовестности продавца.
Чтобы ускорить сделку купли-продажи, рекомендуем оформить этот документ в электронном виде на сервисе «КТОТАМ.ПРО». Здесь за 30 минут вы сможете получить стандартную либо расширенную выписку из реестра. Пользователю достаточно указать полный адрес объекта (регион, населенный пункт, улицу, дом и квартиру) либо кадастровый номер недвижимости.
Среди ключевых преимуществ сервиса «КТОТАМ.ПРО»:
- работа в режиме 24/7,
- отсутствие очередей,
- различные варианты оплаты,
- быстрый интерфейс,
- sms-информирование пользователей,
- мгновенная регистрация,
- возможность распечатать выписку.
Портал предназначен для использования физическими и юридическими лицами. На нем вы сможете получить на 100% достоверные сведения из официальной базы Единого государственного реестра недвижимости. Размер государственной пошлины составляет всего 250 рублей.
Сервис «КТОТАМ.ПРО» создан для тех, кто ценит время и надежность.
Приобретение квартиры – достаточно сложная процедура в плане последовательности действий, проверки документов и оформления договора, так как на всех этапах важно знать, на что следует обратить внимание. Даже если процесс покупки квартиры возложен на риэлтора, покупателю всё равно нужно знать и понимать с чего начать и какой порядок оформления документов, чтобы не столкнуться с мошенничеством.
Выбор квартиры не зависит от законодательных норм, поэтому здесь важно быть предельно внимательным и полагаться лишь на себя. Необходимо проверить не только внешнее состояние жилплощади, но и исправность всех систем коммуникаций.
Независимо от личных предпочтений покупателя, приобретение квартиры возможно в таких вариантах, как:
Прежде чем проверять документы и подготавливать с продавцом договор купли-продажи, важно учитывать наличие оптимальной инфраструктуры рядом с жилым домом. Лучше отдать предпочтение жилью, рядом с которым расположена удобная транспортная развязка, магазины, образовательные и медицинские учреждения.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно!
Проверка недвижимости
Первое что следует тщательно проверить, прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, это права собственности на данный объект недвижимости. Собственник обязан предоставить все имеющиеся у него документы на продаваемое жильё. Это может быть не только свидетельство права собственности, но и договор купли-продажи или обмена, дарственная, завещание, документы о наследстве, прочее. Желательно проверить их оригиналы, а не копии документов. Если оригиналов по какой-то причине нет, то предоставленные копии должны быть нотариально заверены.
Следующее, что стоит проверить, это отсутствие притязаний на квартиру. Для этого необходимо заказать в отделении Росреестра или Многофункциональном центре справку из единого государственного реестра. Заказ ее предусматривает уплату государственной пошлины. В такой справке содержаться достоверные сведения о том, кто является собственником квартиры, один он или их несколько и был ли данный объект недвижимости в спорах в течение последних трёх лет. Если споры были, следует попросить собственника документ о судебном решении, чтоб узнать, в чью пользу оно было вынесено.
Обязательные условия
Задаваясь вопросом, как купить квартиру, следует соблюдать установленный законом порядок, чтобы после заключения договора купли-продажи не было оснований оспорить его в суде и аннулировать сделку. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит начать с обязательных условий, при несоблюдении которых покупка квартиры может быть аннулирована. Необходимо убедиться, что:
Если хотя бы одно из условий будет не соблюдено, сделку в судебном порядке признают недействительной.
Бумажный вопрос
Отвечая на вопрос, как оформить покупку квартиры без последующих неприятностей, необходимо отметить, что начать стоит с проверки документов, которые находятся у собственника квартиры. К таким бумагам относится:
| Наименование документов | Особенности |
|---|---|
| Свидетельство права собственности | А также прочие правоустанавливающие документы, о которых упоминалось выше |
| Справка из домовой книги | О снятии жильцов с регистрации |
| Выписка из Бюро технической инвентаризации | Поэтажный план и данные о площади |
| Выписка из единой государственной регистрационной базы | Об отсутствии обременений на квартиру |
| Письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга или иных совладельцев на продажу квартиры | Если квартира считается совместно нажитой |
| Письменное согласие из органов опеки на совершение сделки | Если на данной жилплощади прописан малолетний ребёнок или он является совладельцем, собственником |
| Справка из неврологического и наркологического диспансера | Чтобы убедиться, что продавец дееспособен |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Ее оплачивает продавец |
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
На что обратить внимание в документах
Первое, на что следует обратить внимание при проверке документов подробнее, это паспорт продавца. Вы можете взять паспортные данные, чтобы обратиться в Федеральную миграционную службу и ним убедиться, настоящий ли это документ. Нужно проверить срок действия паспорта, своевременно ли он был поменян, совпадают ли серия, номер и надписи на печатях с подразделениями, которые их ставили, а также все ли водяные знаки есть на страницах.
Когда продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, оформляется письменное согласие его родителей или опекунов на продажу квартиры. Подписывать документы за ребёнка будут также родители или опекуны, но если ребёнку исполнилось четырнадцать лет, то право подписи принадлежит ему. Если вместо родителей выступают усыновители, нужно попросить предъявить решение суда.
Если вместо собственника выступает доверенное лицо, у него должна быть нотариально заверенная доверенность. Ее следует проверить особенно тщательно. В ней должна упоминаться передача полномочий на продажу жилья, подписания договора, акта передачи, получение денежных средств и регистрацию сделки в отделении Росреестра.
Оформление сделки
Оформление сделки купли-продажи квартиры предусматривает личное присутствие сторон при подписании и регистрации договора. В случае невозможности личного присутствия продавца или покупателя вместо него должно быть доверенное лицо. Каждый участник должен при себе иметь паспорт. Желательно также пригласить для заключения договора купли-продажи нотариуса, который проверит все документы и станет гарантией правомерности заключения сделки.
Заявление о регистрации договора составляется в присутствии принимающего сотрудника Росреестра. К заявлению обязательно прикладываются необходимые документы. Проверив все бумаги, ответственный сотрудник обязан зарегистрировать заявление и выдать участникам расписку в их получении, после чего назначить срок, когда можно будет забрать свидетельство права собственности и документы.
Прежде чем покупатель получит своё свидетельство, продавец обязан снять с регистрации всех прописанных в квартире жильцов и освободить жилплощадь. Когда на руках у покупателя появится документ, подтверждающий право собственности, продавец не будет иметь никакого отношения к этому объекту недвижимости, как и прав на него.
Финансовый расчёт
Расчёт за покупку квартиры предусматривает передачу денежных средств как до момента подписания и заключения договора купли-продажи, так и после, о чём должно упоминаться в тексте документа. Обычно датой передачи денежных средств назначается день заключения сделки, но это необязательно. Покупатель с продавцом может оговорить любую дату, какая будет им удобна.
Процедура передачи денег может происходить следующим образом:
- Наличными средствами;
- Безналичным расчётом;
- С использованием банковской ячейки.
Безналичный расчёт – перевод денег на банковский счёт продавца, в его присутствии. Банковская ячейка используется чаще всего и является наиболее безопасным способом, поскольку покупатель в присутствии продавца кладёт в неё необходимую сумму. После этого продавец может предъявить в банке заключённый договор, самостоятельно открыть ячейку и изъять деньги.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
