Обложение налогом на имущество жилых помещений. О налогообложении налогом на имущество организаций жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве ос Кадастровая стоимость в качестве налоговой базы

Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПИСЬМО от 29 сентября 2015 г. N 03-05-05-01/55544 Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и обращает внимание, что Положением о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 329, не предусмотрено рассмотрение обращений организаций по оценке конкретных хозяйственных ситуаций, а также по оказанию консультационных услуг. Одновременно сообщаем, что на основании пункта 2 статьи 372 Кодекса законами субъектов Российской Федерации могут определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с главой 30 "Налог на имущество организаций" Кодекса. Объект налогообложения по налогу на имущество организаций установлен статьей 374 Кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 Кодекса. Следовательно, движимое и недвижимое имущество, не учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, если иное не установлено статьями 378, 378.1 и 378.2 Кодекса. Статьей 378.2 Кодекса установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества. Согласно пункту 1 статьи 378.2 Кодекса налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; 3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства; 4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Условия признания объекта недвижимости административно-деловым центром, торговым центром (комплексом) установлены пунктами 3 и 4 статьи 378.2 Кодекса. Согласно пункту 5 статьи 378.2 Кодекса фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. Пунктом 9 статьи 378.2 Кодекса установлено, что вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации. В соответствии с переходными положениями Федерального закона от 02.11.2013 N 307-ФЗ "О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее — Федеральный закон N 307-ФЗ) до
установления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, предусмотренного пунктом 9 статьи 378.2 Кодекса, установление вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений осуществляется в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункт 2 статьи 4 Федерального закона N 307-ФЗ). Пунктом 2 статьи 378.2 Кодекса определено, что законом субъекта Российской Федерации устанавливаются особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса. Пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса установлено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса (далее — Перечень объектов недвижимого имущества), направляет его в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества и размещает на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Поэтому в Перечень объектов недвижимого имущества должны быть включены объекты недвижимого имущества, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, отвечающие условиям, установленным пунктами 3 — 5 статьи 378.2 Кодекса. В отношении объектов недвижимого имущества, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса, не включенным в Перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Кодекса как среднегодовая стоимость имущества, в том числе в отношении жилых домов и жилых помещений, учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. В случае если законом субъекта Российской Федерации не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, то жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, не облагаются налогом на имущество организаций в силу статьи 374 Кодекса. Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

О налогообложении налогом на имущество организаций жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве ОС

Мы являемся застройщиками, возводим малоэтажные жилые дома. А затем продаем физическим лицам. В 2014 году в НК РФ в ст. 378,2 п.1 был внесен пп4, в котором указаны объекты, подпадающие под налогообложение в особом порядке: жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.Вопрос: должны ли мы начислять налог на имущество на объекты строительства? Если должны, то, когда возникает обязанность по начислению и уплате? И еще, возникает ли обязанность исчислить налог на имущество уже за 2014 год или эти изменения вступают в силу с 2015 года?

Эта поправка касается и застройщиков, возводящим жилье, которые оформляют квартиры в собственность в целях их дальнейшей продажи.

Четкого разъяснения о том, начиная с какой даты следует уплачивать налог на имущество по таким объектам. Однако, есть основания полагать, что с того момента, как они готовы и учтены на счете 43 «Готовая продукция», а также числящиеся на счете 41 «Товары».

Вместе с тем, во избежание неверного токования норм права, целесообразно направить запрос в Минфин России с просьбой дать пояснения по конкретному вопросу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Налоговый кодекс РФ. Часть II

Статья 401. Объект налогообложения

1. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество:

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства; *

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

2. В целях настоящей главы жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам.

3. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.

Статья 378.2. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества

1. Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РоссийскойФедерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4) жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

2. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 , и 4 пункта 1 настоящей статьи , может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 , и 4 пункта 1 настоящей статьи , как их среднегодовой стоимости не допускается. *

7. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу:

1) определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень);

2) направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации;

3) размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

8. Состав сведений, подлежащих включению в перечень, формат и порядок их направления в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в сфере налогов и сборов.

9. Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, устанавливаемым с учетом положенийпунктов 3 , , 5 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере имущественных отношений, по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.

10. Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, не включенные в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень, определяемый уполномоченным органом исполнительной власти субъектаРоссийской Федерации на очередной налоговый период, если иное не установлено настоящим пунктом.В случае, если объект недвижимого имущества образован в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектами недвижимого имущества, включенными в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии соответствия его критериям, предусмотренным настоящей статьей, до включения его в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет.

11. Лицо, ведущее учет общего имущества товарищей, обязано для целей налогообложения сообщать не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, каждому участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), договора инвестиционного товарищества помимо сведений, предусмотренных статьей 377 настоящего Кодекса, сведения о кадастровой стоимости недвижимого имущества, составляющего общее имущество товарищей, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

12. Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу в отношении имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, осуществляется в порядке, предусмотренномстатьей 382 настоящего Кодекса, с учетом следующих особенностей:

1) сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как одна четвертая кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, умноженная на соответствующую налоговую ставку;

2) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества была определена в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение налогового (отчетного) периода и (или) указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном настоящей главой, без учета положений настоящей статьи;

3) объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого объекта, если иное не предусмотрено и 378.1 настоящего Кодекса.

13. Организация в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, уплачивает налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет по месту нахождения каждого из указанных объектов недвижимого имущества в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, на которой расположены эти объекты недвижимого имущества, и кадастровой стоимости (одной четвертой кадастровой стоимости) этого имущества.

14. В случае, если в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, кадастровая стоимость не определена, в отношении указанных объектов недвижимого имущества налоговая база принимается равной нулю.

15. Изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.Изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения вследствие исправления технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, при ведении государственного кадастра недвижимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая техническая ошибка.В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" , сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

2. Статья: Простой алгоритм расчета для налога на имущество по новым правилам

Определите, с какого имущества нужно заплатить налог

По общему правилу, если на балансе компании есть основные средства, с них нужно платить налог на имущество. При этом не имеет значения, учитываете вы их на счете 01 в составе основных средств или на счете 03 в составе доходных вложений в материальные ценности. Платить налог с принятых на учет основных средств нужно вне зависимости от их назначения.

Компания не платит налог с тех объектов, которые числятся на счете 08 как капитальные вложения или на счете 07 «Оборудование к установке». Но если на балансе вашей компании есть такие объекты, налоговики захотят проверить, действительно ли их нельзя признать основными средствами. Поэтому компании лучше запастись документами, которые докажут инспекторам, почему она до сих пор не учитывает такое имущество на счете О1 или .

Напомню, что компания включает имущество в состав основных средств, когда одновременно выполняются условия, перечисленные в пункте 4 ПБУ 6/01:

–?компания будет использовать объект в производстве, для управленческих нужд или планирует сдавать его в аренду;

–?объект будет использоваться в деятельности более 12 месяцев и компания не планирует продавать его;

–?имущество в будущем будет приносить доход.

Кстати, налог нужно платить не только с основных средств на балансовых счетах. Например, им облагается имущество, которое компания получила по концессионному соглашению. Тут не важно, учитывает ли компания имущество на балансе или на забалансовых счетах.

Но есть основные средства, с которых компания налог на имущество не платит вовсе. Такие объекты законодатели перечисляют в пункте 4 статьи 374 НК РФ. Например, это земельные участки и объекты природопользования и культурного наследия. А с 1 января 2015 года налог на имущество не нужно платить с основных средств из первой и второй амортизационной группы. Новая норма установлена в подпункте 8 пункта 4 статьи 374 НК РФ.

Ранее компании не облагали налогом любое движимое имущество, которое приняли на учет начиная с 1 января 2013 года. Теперь это правило изменилось. Движимое имущество, которое компания приняла на учет с 1 января 2013 года, теперь считается льготой.

Налог с этого имущества организация по-прежнему платить не должна. Исключение составляют те объекты, которые компания принимает на учет в результате реорганизации (ликвидации) другого юрлица или сделки с взаимозависимым лицом. С 2015 года с этих основных средств придется платить налог (п. 25 ст. 381 НК РФ).

Налог платить не нужно и с недвижимости, которую компания не учитывает как основное средство. Даже если власти предусматривают расчет налога по кадастровой оценке для такого имущества. Исключение из правила – жилые дома и помещения, которые компания отражает на своем балансе как товар. В этом случае организация налог все-таки заплатит.

Некоторые компании освобождены от налога. Проверить, не относится ли ваша организация к таким компаниям, можно в статье 381 НК РФ.

В декларации за 2015 год движимость, приобретенную после 2013-го, нужно показывать как льготу

Обратите внимание, что новая поправка в отношении движимого имущества повлияет на порядок заполнения отчета. Раньше вы не указывали в декларации движимое имущество, принятое на учет после 1 января 2013 года. А начиная с отчета за 2015 год такие объекты нужно показывать в составе льготируемого имущества. Исключение – движимое имущество, принятое на учет в результате сделки с взаимозависимым лицом или реорганизации (ликвидации) другого юрлица. Такие объекты не включены в льготу.

Рассчитайте налоговую базу

Рассчитывать налоговую базу нужно в целом по всем основным средствам, которые находятся на балансе компании. Но из этого правила есть исключения. Для некоторого имущества рассчитывать базу нужно отдельно. Законодатели перечисляют такие объекты в пункте 1 статьи 376 НК РФ.

О ЛЕКТОРЕ

Татьяна Викторовна Иванова – эксперт по бухгалтерскому и налоговому учету, практике применения налогового и трудового законодательства, страховым взносам, взаимоотношениям компаний с контролирующими органами. Стаж работы в бухгалтерии более 18 лет, из них более 15 лет – в должности главного бухгалтера.

Компания определяет базу по налогу отдельно для имущества, которое:

– расположено по местонахождению организации или по месту постановки на учет в инспекции (второе актуально для постоянного представительства иностранной компании);

– закреплено за обособленным подразделением, у которого есть отдельный баланс;

– расположено вне местонахождения организации;

– находится в составе Единой системы газоснабжения;

– оценивается по кадастровой стоимости;

– облагается налогом на имущество по разным ставкам.

То же самое относится к имуществу, которое организация получила по договору простого или инвестиционного товарищества, доверительного управления или по концессионному соглашению (ст. 377–378.1 НК РФ).

Если вы рассчитываете налог по среднегодовой стоимости, то базу определяйте исходя из балансовой стоимости основных средств (п. 3 ст. 375 НК РФ). Механизм расчета базы приведен в пункте 4 статьи 376 НК РФ. Недавно законодатели уточнили расчет остаточной стоимости имущества для определения базы. В бухучете в первоначальную стоимость некоторых объектов основных средств компания может включать оценочные обязательства. К таковым, например, относятся расходы при ликвидации основного средства. С нового года при расчете налога из остаточной стоимости нужно исключить отраженные в бухучете оценочные обязательства.

Для некоторых объектов компания определяет базу по налогу на основании кадастровой стоимости. Делать это нужно, если на балансе компании есть недвижимость, которая перечислена в пункте 1 статьи 378.2 НК РФ. По кадастровой стоимости налог рассчитывается для следующей недвижимости:

– административно-деловых и торговых центров и помещений в них;

– нежилых помещений, которые предназначены или фактически используются для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания;

– жилых домов и помещений, которые не учитываются на балансе компании в качестве основного средства;

– недвижимости иностранных организаций, которая не относится к деятельности постоянного представительства. *

Условия, при которых отдельно стоящее нежилое здание, строение или сооружение признается административно-деловым или торговым центром, перечислены в пунктах и статьи 378.2 НК РФ. Законодатели выделяют два таких условия.

Первое – здание находится на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования. Второе условие: объект предназначен или компания его фактически использует в целях деловой, административной, коммерческой деятельности или для размещения торговых точек, объектов общепита и/или бытового обслуживания. Это условие выполняется, если не менее 20 процентов площади здания предназначено или фактически используется для указанных целей. На практике здание может быть одновременно и деловым, и торговым центром, поэтому с нового года законодатели дополнили статью 378 НК РФ пунктом 4.1 . В норме разъяснены условия, при которых здание признается одновременно и административно-деловым, и торговым центром. Условия аналогичны тем, что законодатели перечисляют в пунктах и статьи 378.2 НК РФ. Единственное отличие – при расчете 20-процентного барьера нужно сложить площадь как офисной инфраструктуры, так и объектов торговли, общепита и бытового обслуживания.

Допустим, на балансе вашей компании есть объект недвижимости, по которому нужно платить налог с кадастровой стоимости. Сначала проверьте, включен ли объект в перечень недвижимости субъекта РФ.

Перечень объектов недвижимости, по которым налоговую базу нужно рассчитывать по кадастровой стоимости, каждый субъект определяет самостоятельно и публикует на своем официальном сайте не позднее 1 января текущего года. На эту же дату Росреестр должен определить кадастровую стоимость вашего объекта. Если вы не нашли объект в перечне субъекта или Росреестр не рассчитал стоимость имущества на 1 января, то налог за эту недвижимость нужно платить не с кадастровой, а с балансовой стоимости. Если, конечно, ваша компания на ОСНО. Ведь организации на спецрежимах платят налог только с кадастровой стоимости недвижимости. *

Узнать данные о кадастровой оценке вашей недвижимости можно несколькими способами. Информация есть на сайте исполнительного органа, который утверждает и публикует результаты оценки недвижимости в вашем субъекте. Например, по Московской области сведения размещены на

А.В. Титаева,
консалтинговая компания "Налогово-правовые инновации"

В настоящее время широкое распространение получило жилищное строительство с привлечением средств инвесторов, которые финансируют строительство, а после его завершения получают определенную долю в жилой площади сдаваемого государственной комиссии жилого дома. Такая форма строительства называется долевой.

1. Квалификация жилых помещений для целей бухгалтерского учета

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" жилые помещения, полученные по договору долевого участия в строительстве и принадлежащие организации на праве собственности, являются активом организации и учитываются на балансовых счетах.

Согласно п. 1 ст. 374 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) объектом обложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Таким образом, от правильной квалификации имущества для целей бухгалтерского учета зависит обложение налогом на имущество.

Для определения того, к какому виду активов: основным средствам или материально-производственным запасам (товарам) - относятся жилые помещения, необходимо проанализировать нормы законодательства о бухгалтерском учете.

В соответствии с п. 46 Положения о ведении бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее - Приказ Минфина России N 34н), к основным средствам относятся материально-вещественные ценности, используемые в качестве средств труда при производстве продукции, выполнении работ или оказании услуг, либо для управления организации в течение периода, превышающего 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он больше 12 месяцев.

Определение "основные средства", закрепленное в Приказе Минфина России N 34н, соответствует понятию "основные фонды", используемому в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденном постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359.

Согласно ОКОФ основными фондами являются произведенные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг.

Методологические основы формирования в бухгалтерском учете информации об основных средствах, которыми организация владеет на праве собственности, конкретизировались для целей бухгалтерского учета Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/97, которое было утверждено приказом Минфина России от 03.09.1997 N 65н.

В п. 2.1 ПБУ 6/97 было дано определение основных средств, в соответствии с которым основные средства в бухгалтерском учете - это часть имущества, используемая в качестве средств труда при производстве продукции, выполнении работ или оказании услуг либо для управления организации в течение периода, превышавшего 12 месяцев или обычный операционный цикл, если он превышал 12 месяцев.

Таким образом, можно сделать вывод, что определения основных средств, данные в Приказе Минфина России N 34н и ПБУ 6/97, полностью индентичны.

Положение по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н и заменившее ПБУ 6/97, устанавливает более жесткие ограничения для признания имущества в составе основных средств.

При принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств единовременно должны выполняться следующие условия:

А) использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

Б) использование в течение длительного времени, то есть срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

В) организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

Г) способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

На основании вышеприведенных норм бухгалтерского учета объектов основных средств можно сделать вывод, что имущество организации признается основным средством только в случае, если оно предназначено для собственных нужд организации.

Жилые помещения, предназначенные для собственных нужд, - это помещения, используемые:

По назначению; либо

Для проживания сотрудников организации согласно коллективному договору и трудовым договорам; учет таких помещений ведется в общеустановленном порядке на счете 01; либо

Для предоставления за плату во временное пользование с целью получения дохода (в аренду и др.).

В этом случае жилые помещения квалифицируются как объекты доходных вложений в материальные ценности и отражаются на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности".

Если изначально известно, что жилые помещения будут реализованы на возмездной основе третьим лицам, то они не относятся к объектам основных средств и признаются товаром, предназначенным для реализации.

Для целей бухгалтерского учета жилое помещение, приобретенное с целью дальнейшей перепродажи, принимается к учету в качестве товара на основании п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н.

Товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических либо физических лиц и предназначенные для продажи.

Приобретенные товары принимаются к бухгалтерскому учету на счете 41 "Товары" по фактической себестоимости, которой в случае приобретения за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации) (п. 5, 6 ПБУ 5/01; Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н). В качестве дополнительного подтверждения вышеприведенного вывода можно привести письмо УМНС России по г. Москве от 29.11.2002 N 23-10/2/58571.

Для доказательства включения жилых помещений в состав товаров организация может использовать следующие аргументы:

1) приказ руководителя о дальнейшем целевом использовании жилых помещений, полученных по договорам долевого участия в строительстве;

2) отсутствие ввода жилых объектов в эксплуатацию (отсутствие актов по форме N ОС-1);

3) отсутствие документов, подтверждающих эксплуатацию жилых помещений, - относительно проживания сотрудников и относительно сдачи их в аренду;

4) закрепление деятельности по приобретению объектов недвижимости для дальнейшей продажи в уставе организации;

5) присвоение соответствующего кода статистики в отношении деятельности по приобретению объектов недвижимости для дальнейшей продажи (код деятельности 70.12) согласно постановлению Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст.

Что касается обложения налогом на имущество, то необходимо отметить следующее:

1) жилые помещения, признаваемые товаром, не являются объектом обложения налогом на имущество (ст. 374 НК РФ);

2) жилые помещения, предназначенные для собственных нужд для проживания сотрудников либо для сдачи в аренду, имеют особенности налогообложения.

2. Жилые помещения, предназначенные для собственных нужд для проживания сотрудников

Согласно п. 6 ст. 381 НК РФ объекты жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, содержание которых полностью или частично финансируется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов, освобождаются от обложения налогом на имущество.

Иными словами, на федеральном уровне льгота применяется только в отношении объектов жилищного фонда, полностью или частично финансируемых за счет региональных или местных бюджетов. Если содержание жилых помещений не финансируется из бюджета, то вышеуказанная льгота применяться не должна.

Во исполнение ст. 372 НК РФ для московских организаций предусмотрена дополнительная региональная льгота, закрепленная в подпункте 10 п. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций" (вступившего в силу с 1 января 2004 года), в соответствии с положениями которого данная льгота распространяется на все объекты жилищного фонда, находящиеся на балансе организации.

В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), вступившего в силу с 1 марта 2005 года, жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, в зависимости от формы собственности подразделяется на следующие жилищные фонды:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 16 и 17 ЖК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее - БТИ), методическое обеспечение которых осуществляется государственной специализированной организацией.

Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, при исчислении и контроле базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере.

Учитывая, что технический учет осуществляется независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета, основанием для отнесения домовладения, строения, помещения к жилищному фонду является технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры), составляемый при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Исходя из вышеизложенного для применения льготы по налогу на имущество организаций налогоплательщику необходимо представить заверенную копию технического паспорта домовладения, строения и жилого помещения (квартиры), выданную БТИ, подтверждающую включение домовладения, строения и помещения в жилищный фонд (основание - письмо УМНС России по г. Москве от 19.07.2004 N 23-10/1/47340).

Таким образом, с 1 января 2004 года московские организации, имеющие в собственности жилые помещения, включенные в состав основных средств, могут пользоваться льготой по налогу на имущество на основании Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64. Применение данной льготы зависит от наличия у организации заверенной копии технического паспорта жилого помещения (квартиры), выданной БТИ, подтверждающей включение жилого помещения в жилищный фонд. Обращаем внимание читателей журнала на то, что вышеуказанным Законом г. Москвы применение льготы не ставится в зависимость от фактического использования помещения для проживания. Тем не менее, по мнению налоговых органов, льгота по объектам жилищного фонда может быть применена только в случае их использования по назначению, а именно для проживания (письмо УМНС России по г. Москве от 07.05.2004 N 23-10/1/31398).

До 1 января 2004 года (до введения в действие главы "Налог на имущество" НК РФ) действовал Закон РФ от 13.12.1991 N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий" (далее - Закон N 2030-1). Согласно п. "а" ст. 5 Закона N 2030-1 и подпункту "а" п. 6 инструкции Госналогслужбы России от 08.06.1995 N 33 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий" от налогообложения освобождалась стоимость объектов жилищного фонда, находящихся на балансе организации и используемых по назначению как объекты жилищно-коммунальной сферы.

Если жилые помещения были поставлены на баланс организации в качестве объектов жилищно-коммунальной сферы и фактически использовались по назначению (для проживания физических лиц), их балансовая стоимость исключалась из налоговой базы по налогу на имущество.

Если же жилые помещения приобретались для их последующей перепродажи или не использовались по своему назначению в качестве объектов жилищного фонда, их балансовая стоимость включалась в налогооблагаемую базу для расчета налога на имущество предприятий в общеустановленном порядке (письма УМНС России по г. Москве от 05.03.2003 N 11-14/12435, от 23.10.2003 N 23-10/2/50573).

При этом льгота по налогообложению не ставилась в зависимость от порядка финансирования на содержание жилых помещений и была закреплена на федеральном уровне.

Таким образом, так же как и ранее, в отношении жилых помещений, используемых для фактического проживания, действует льгота по налогу на имущество.

Но данная льгота не применяется в отношении помещений, выведенных из состава жилых (предназначенных под офисы).

3. Жилые помещения, предназначенные для сдачи в аренду

До 1 января 2004 года льгота по налогу на имущество в отношении объектов жилищного фонда подлежала применению независимо от того, что помещения предназначались для сдачи в аренду, то есть независимо от их учета на счете 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности".

С 1 января 2004 года объекты жилых помещений, изначально учтенные на счете 03, исключены из состава объектов обложения налогом на имущество.

Согласно разъяснению Минфина России, приведенному в письме от 31.08.2004 N 03-06-01-04/16, активы, предназначенные для сдачи в аренду, являются активами, качественно отличными от внеоборотных активов, учитываемых организацией в качестве основных средств.

В случае принятия изначально к бухгалтерскому учету объектов имущества, предназначенных не для их непосредственного использования в производстве продукции, для выполнения работ, оказания услуг организацией, а для предоставления организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, вышеуказанные объекты должны учитываться на счете 03 в качестве доходных вложений в материальные ценности.

Поэтому объектами для исчисления налога на имущество являются объекты, учитываемые организацией по правилам бухгалтерского учета в качестве основных средств, а имущество, учтенное организацией в качестве доходных вложений в материальные ценности, не может рассматриваться как объект обложения налогом на имущество.

При этом следует заметить, что если жилые помещения были изначально введены организацией в состав основных средств и были учтены на счете 01, но впоследствии были сданы в аренду, то их перевод на счет 03 не допускается и соответственно не допускается их исключение из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

Если жилые помещения были получены до 1 января 2004 года по договору долевого участия в строительстве, а право собственности зарегистрировано только в 2005 году, читателям журнала необходимо иметь в виду следующее (см. таблицу ниже).

Предназначение полученных жилых помещений

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости и сообщает следующее.

В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 , 378.1 и 378.2 Кодекса.

Таким образом, признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций активы, учитываемые в качестве основных средств, в том числе жилые дома и жилые помещения.

На основании статьи 375 Кодекса налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено статьей 378.2 Кодекса.

В соответствии со статьей 378.2 Кодекса налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Кодекса, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 378.2 Кодекса, признаваемого объектом налогообложения.

На основании пункта 2 статьи 372 Кодекса законами субъектов Российской Федерации могут определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с главой 30 "Налог на имущество организаций" Кодекса.

Статьей 378.2 Кодекса установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 378.2 Кодекса определено, что законом субъекта Российской Федерации устанавливаются особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по налогу на имущество организаций, указанных в подпунктах 1 , 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса, в том числе:
- административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подпункт 1 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса);
- нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подпункт 2 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса);
- жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса установлено, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1 числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса (далее - Перечень объектов недвижимого имущества), направляет его в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества и размещает на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Таким образом, учтенные в государственном кадастре недвижимости жилые дома и жилые помещения, в отношении которых определена кадастровая стоимость, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств, не включаются в указанный Перечень объектов недвижимого имущества, а облагаются налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса.

Следовательно, в случае если в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, законом соответствующего субъекта Российской Федерации особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в рамках статьи 378.2 Кодекса не установлены, налог на имущество организаций в отношении указанного имущества не исчисляется.

Письмо Министерства финансов РФ
№03-05-05-01/2969 от 26.01.2016

Вопрос: О налоге на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов ОС.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости в отношении жилых домов и жилых помещений и сообщает.

Следовательно, признаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Что касается жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, то статьей 378.2 Кодекса установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, которые применяются к объектам недвижимого имущества, признаваемым объектом налогообложения и поименованным в пункте 1 статьи 378.2 Кодекса.

Особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, предусмотренные статьей 378.2 Кодекса, определяются также в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (подпункт 4 пункта 1 статьи 378.2 Кодекса).

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики В.А.ПРОКАЕВ